Os chamados “smart studios” ganharam destaque no mercado de locações de curta duração em São Paulo, atraindo a atenção de investidores que buscam rentabilidade. Esses imóveis, com cerca de 25 m², têm se mostrado populares entre profissionais em viagem, casais, estudantes e turistas que visitam a capital paulista.

O Mercado de Curta Temporada

Dados da AirDNA, atualizados em setembro de 2026, revelam a dimensão desse mercado. São Paulo contava com aproximadamente 40,3 mil anúncios ativos de curta temporada, apresentando uma ocupação média de 60% e uma diária média próxima de US$ 49. A receita média anual dos anúncios ativos foi em torno de US$ 10,2 mil nos 12 meses anteriores. Embora esses números não garantam o mesmo desempenho para todos os studios, eles refletem a força da hospedagem curta na cidade.

Expansão dos Imóveis Compactos

A tendência de compactação também é evidente no mercado de compra e venda. Um levantamento do Secovi-SP, referente a junho de 2026, indicou que apartamentos entre 30 m² e 45 m² representaram 70% dos lançamentos residenciais em São Paulo e 64% das unidades vendidas. Essa faixa de metragem registrou ainda a maior velocidade de vendas sobre oferta, com 11,1%. Embora o estudo não se concentre especificamente em unidades de 25 m², ele demonstra a crescente popularidade dos imóveis menores.

Conveniência e Estrutura

Na hospedagem curta, a conveniência é um fator primordial. A proximidade de metrôs, hospitais, universidades, centros empresariais, restaurantes e áreas de lazer pode ser mais decisiva do que a amplitude do espaço. Além disso, condomínios que oferecem academia, lavanderia, coworking, piscina ou rooftop se tornam atrativos, pois as áreas comuns funcionam como uma extensão do apartamento.

Dentro da unidade, cada centímetro deve ser otimizado. Elementos como marcenaria planejada, armários verticais, cama com gavetões, mesa retrátil e uma cozinha compacta equipada com cooktop, micro-ondas e refrigerador são essenciais para atender hóspedes que permanecem por pouco tempo.

Desafios e Considerações para Investidores

Entretanto, é importante destacar que a rentabilidade não vem pronta com a escritura. Fatores como fotos profissionais, avaliações positivas, limpeza impecável, resposta rápida aos hóspedes, precificação dinâmica e uma decoração que se destaque influenciam diretamente as reservas. Além disso, os investidores devem considerar custos como condomínio, IPTU, energia, internet, limpeza, manutenção e taxas da plataforma.

No aluguel residencial tradicional, o Índice FipeZAP apontou uma rentabilidade anualizada de aproximadamente 6,32% em São Paulo, em fevereiro de 2026. A locação de curta temporada pode superar esse retorno bruto em imóveis bem localizados e administrados, mas exige uma operação mais intensa e apresenta maior oscilação de receita.

Regras de Condomínio e Considerações Finais

Um aspecto que se tornou crucial em 2026 são as regras do condomínio. Em maio, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que a exploração reiterada e profissional de estadias curtas em condomínios residenciais pode exigir autorização aprovada por dois terços dos condôminos. Portanto, quem pretende adquirir um imóvel exclusivamente para Airbnb deve analisar cuidadosamente a convenção e as regras do prédio antes de finalizar a compra.

Um studio de 25 m² pode ser um investimento interessante, mas não existe metragem milagrosa. O verdadeiro diferencial reside na combinação de localização, preço de aquisição, condomínio adequado, projeto inteligente, decoração e gestão profissional. Em um mercado cada vez mais competitivo, o lucro depende menos do tamanho do apartamento e mais da qualidade da operação.